Visa kartan i helskärm

Nuläge

Området på båda sidor av Stockholmsvägen mellan Campus Roslagens pendelparkering och Gustaf Adolfs väg består av flera butiker, enstaka kontor och ett par drivmedelstationer. Handel består idag till en stor del av skrymmande varor såsom bil- och däckåterförsäljare. Samt utgör stora utrymmen av markparkering för antigen besökare eller uppställning av fordon för försäljning.

Genom området går Stockholmsvägen som är huvudgata i Norrtälje stad och trafikeras av kapacitetsstark regional, kommunal och lokal kollektivtrafik. Som mest frekvent kommer buss 676 mot Stockholm eller Norrtälje bussterminal var åttonde minut.

Just öster om området finns stadens största samling av sportanläggningar med flera fotbollsplaner, badhuset och sportcentrum som inrymmer fler sporthallar såsom en isrink. Till väst hittas Norrtälje kyrkogård och efter det gamla luftvärnsregementet och Campus Roslagen, stadsutvecklingsprojektet Lommarstranden etapp 1 med omkring 450 bostäder samt natur- och friluftsområdet Nordrona. Söderut finns pendlarparkeringen Campus Roslagen och området som hanteras inom stadsbyggnadsprojektet Närheten vilket föreslår en utbyggnad på 1 500 – 2 000 bostäder samt skola och hotell. Just norr om finns bostadsområden med inslag av verksamhetslokaler och en skola intill Stockholmsvägen. Stadskärnan nås på fot inom 600 – 1 000 meter direkt via Stockholmsvägen.

Bild: Karta över utvecklingsområde för Stadsprojekt Flygfyren

Området och dess angränsande områden gavs både ris och ros i den utförda medborgardialogen. Sportfältet i öst är ett uppskattat område, särskilt för ungdomar 10 – 19 år. Kyrkogården uppskattas av en äldre demografi. Korsningen Stockholmsvägen – Gustaf Adolfs väg får flera förbättringsförslag som utrycker att korsningen behöver en ny utformning som ger bättre trafikflöde, säkerhet och tillgänglighet. Kvarteret flygfyren föreslås få en mer stadsmässig karaktär och anpassas mer efter cyklister. Stockholmsvägen beskrivs som otrygg att gå längs på kvällen.

Det angränsande bostadsområdet Flygfältet som ligger sydöst om utvecklingsområdet planerades sent 1980-tal och inrymmer park, förskola och en blandning av bostäder. Bostadsutbudet i området består av cirka 56% hyresrätter i flerbostadshus och 44% i bostadsrätter, 16% av bostadsrätterna är radhus och resterande lägenheter i flerbostadshus. Lägenheter med två och tre rum och kök dominerar området och utgör 65% av utbudet, ettor står för 18% och fyra eller fler rum och kök utgör 17%, sammantaget är genomsnittslägenheten 2,5 rum och kök.

I området öster om Stockholmsvägen mellan utvecklingsområdet och stadskärnan finns flera flerbostadshus och ett mindre område med radhus och villor. Mot Stockholmsvägen inrymmer vissa bottenvåningar verksamhetslokaler. Bostadsutbudet i området består av cirka 52% bostadsrätter i flerbostadshus, 45% hyresrätter i flerbostadshus och 4% äganderätter i småhus. En stor del, 46%, av lägenheterna är två rum och kök. Tre rum och kök utgör 24% av utbudet, 17% är ett rum och kök och 11% är fyra eller fler rum och kök. Sammantaget är genomsnittslägenheten 2,33 rum och kök.

Grossgärdet, som ligger nordväst om utvecklingsområdet, är en stadsdel som först börjades planeras under 1940-talet. Området består främst av bostäder men även en skola, förskola, äldreboende, inslag av verksamheter, i norr finns ett sjukhus och intill Stockholmsvägen vid stadskärnans entré finns polishuset. I området mellan Esplanaden och Stegelbäcksgatan utgörs den absoluta majoriteten av bostadsutbudet, 75%, av bostadsrätter i flerbostadshus. Hyresrätter i flerbostadshus utgör 21% av beståndet och 5% av äganderätter i småhus. Även här är två rum och kök den vanligaste lägenhetsstorleken och utgör 44% av utbudet, tre rum och kök står för 27% och ett rum och kök står för 17%, fyra eller fler rum och kök utgör 11% av utbudet. Sammantaget är genomsnittslägenheten 2,33 rum och kök, precis som för området öster om Stockholmsvägen.

Totalt sett, utifrån ovan beskrivna områden, är utvecklingsområdet omringat av en blandning av bostadsformer och storlekar. Den största delen utgörs av bostadsrätter (64%), sedan hyresrätter (33%) och minst förekommande är äganderätter (4%). En liten del av bostadsrätterna är småhus annars är småhusen äganderätter. Två rum och kök är den vanligaste lägenhetsstorleken och utgör 42% av beståndet, tre rum och kök står för 28%, ett rum och kök står för 17% och fyra eller fler rum och kök utgör 11% av utbudet. Sammantaget är genomsnittslägenheten 2,37 rum och kök.

Utveckling och vägledning

Framtidsbild

Kvarteren Flygfyren, Flygspanaren och Fältmätaren som ligger på båda sidor av Stockholmsvägen mittersta del utvecklas som stadsprojekt när området omvandlas från ett område för externhandel till en funktionsblandad stadsdel med bostäder, handel, kontor och service. Områdets idag relativt låga bebyggelsetäthet omvandlas genom en ny stadsstruktur med högre våningsantal och mer yteffektiva lösningar för parkering. Utvecklingen av området medför en viktig omvandling av Stockholmsvägen som möjliggör för fler att ta sig runt i staden med gång och cykel.

Då stora delar av nytillkommen bebyggelse planeras utgöras av handel och kontor uppskattas antalet bostäder till 600 – 800. Detta är endast en tidig uppskattning som kommer ändras vid fortsatt planering.

Vägledning för Stadsprojekt Flygfyren

• Planera för en blandning av bostäder, handel, kontor och centrumverksamhet som knyter ihop angränsande områden och staden i stort
• Projektet är ett utvecklingsområde på sikt som kan förverkligas när kapaciteten i spillvattennätet och övriga förutsättningar så tillåter. För att möjliggöra stadens fortsatta utveckling investeras i en större kapacitet för Lindholmens avloppsreningsverk men på sikt behövs ytterligare kapacitet för att möjliggöra stadens utveckling. Bedömningsvis kommer detta utvecklingsområde vara aktuellt först när spillvattenreningskapaciteten har utökats utöver 50 000 personekvivalenter
• Planläggning av området ska föregås av planprogram som anger utgångspunkter och mål för efterföljande planläggning
• Erforderliga utredningar utförs i planprogram och detaljplaner för att säkerställa nödvändigt underlag för planläggning och en god bebyggd miljö
• Planera för att lösa parkering under jord och i mångfunktionella mobilitetshus för att frigöra mark för bebyggelse och grönområden
• Planera för en utvecklad grönstruktur som knyter samman angränsande områden, förbättrar spridningssamband och skapar en mångfald av ekosystemtjänster
• Utveckla berörd del av Stockholmsvägen till stadsgata som genom sin utformning skapar möjligheter för stadsliv och fler ekosystemtjänster med ökad prioritet och säkerhet för gående och cyklister
• Utred risker kopplade till Arsta energiproduktionsanläggning, hänsyn ska tas till eventuell utveckling av anläggningen

Trafikstruktur

Stockholmsvägen blir stadsgata och framkomligheten, säkerheten och tryggheten för gående och cyklister förbättras genom en ny gestaltning som även tillgodoser behovet att ekosystemtjänster till en större utsträckning än idag. Ökad beskuggning och bättre luftkvalitet kommer med tillägg av träd i gatumiljöerna och genom öppna dagvattenlösningar hanteras dagvattnet och översvämningsrisker på ett mer hållbart sätt än idag. Mot Stockholmsvägen vänds entréer till aktiva lokaler i den nya bebyggelsen bottenvåningar vilket bidrar till att skapa ett liv på gatan och trygga offentliga rum. Stockholmsvägen är en viktig huvudgata för hela staden och stora flöden fotgängare kommer passera området vilket skapar skyltplatser som bör nyttjas för att möjliggöra etablering av en variation av urbana verksamheter som tillsammans ger upphov till stadsliv över en stor del av dygnet.

Gång- och cykelvägnätet inom stadsdelen ska vara sammanhängande och säkert samt anknyta till busshållplatser och stadens övriga gång- och cykelvägnät. Vägutformning inom stadsdelen ska prioritera gående, cyklister och ett lugnt trafiktempo för att stimulera användningen av gång och cykel.

Befintliga verksamheter

Många av verksamheterna i området idag är oförenliga med områdets utveckling och kommer behöva ges möjlighet för omlokalisering. Söder om den integrerade staden i området längs väg 276 och i närhet till E18 planeras i denna fördjupning en stor utveckling av verksamhetsmark som delvis ska användas för att möjliggöra stadsomvandling i stadens mer centrala delar, såsom detta utvecklingsområde. Platserna för omlokalisering behöver vara attraktiva för verksamhetsutövarna med god synlighet och tillgänglighet från större trafikleder. Drivmedelstationerna kommer inte vara förenliga med stadsdelen utveckling och i fortsatt planering ska utredas lämpliga lösningar. Då projektet är ett utvecklingsområde på sikt lär behoven av drivmedelstationer ändras.

Det finns verksamheter som kan och ska bevaras då de spelar en viktig roll för områdets utveckling till stadsdelcentrum med ett fokus på handel. Dessa förekommer främst i kvarteren Flygfyren.

Kvarteret Flygfyren

När kvarteret Flygfyren omvandlas bör funktionen som handelsplats för ett större omland bistå samtidigt som området ges nya stadskvaliteter som torg- och parkytor. Utveckla området så att möjligheten för att promenera och vistas stärks, förslagsvis genom ett centrumstråk där fordonstrafiken är utesluten. Utforma tydliga entréplatser och platsbildningar, såsom torg, inom kvarteret vid korsningarna Stockholmsvägen – Radarvägen och Stockholmsvägen – Gustaf Adolfs Väg för att signalera inträdande i stadsdelcentrat. Den handel som dominerar området idag och är lämplig att kombinera med bostadsbebyggelse bör kompletteras med restauranger, caféer och verksamheter för kultur vilka kommer skapa liv i området under andra tider på dygnet än dagens verksamheter. Stadsdelens nya bebyggelse blir blandad där handel, kontor och bostäder kan förekomma i samma kvarter. För att möjliggöra detta behöver parkeringsbehoven för området lösas under jord eller integreras med övrig bebyggelse. Bebyggelsens skala bör tillåtas överordnas omkringliggande med hänsyn till dess funktion som stadsdelcentra. Skala och form på bebyggelse bör vara varierad för att bilda ett område med stark identitet och upplevelserikdom.

Kvarteret Flygfyren ska utvecklas med stärkta kopplingar till omkringliggande områden. Sportcentrum som ligger direkt till öst är ett viktigt område som ger nytillkomna boende i området tillgänglighet till fritidsaktiviteter, idrottsmöjligheter och rekreation. Nya kopplingar över Pilotvägen behöver tillkomma och bebyggelse bör utformas för att skapa blickar mot Pilotvägen och Sportcentrum vilket kommer bidra till ett tryggare offentligare rum och färre upplevda barriärer. En genomgående öst-västlig koppling mellan kyrkogården, genom kvarteret Flygfyren, till Sportcentrum som pryds med trädrader kan skapa grönstråk som binder samman viktiga grönområden i staden och integrerar utvecklingsområden med angränsande områden bör studeras. Generellt behöver fler gator in och genom området tillkomma för att skapa ett gångvänligt område med högre närhet. Ett nord-sydlig gångvänlig koppling mellan det södra skogsområdet Galgbacken och Södra bergen i norr som skär genom området kan binda ihop två viktiga skogsområden i staden.

Kvarteret Fältmätaren

Kvarteret Fältmätaren lämpar sig bäst för etablering av kontor och handel med hänsyn till närheten till energiproduktionsanläggningen just väster om kvarteret. Bebyggelse bör ligga i direkt kontakt med trottoaren på Stockholmsvägen och utåtriktade besöksintensiva verksamheter bör möjliggöras för i bebyggelsens bottenvåningar med entréer mot Stockholmsvägen. Bebyggelsen skala kan med fördel vara något högre och tätare än angränsande områden vilket, utöver att bidra till att fler arbetstillfällen tillkommer i kollektivtrafiknära lägen, skärmar av energiproduktionsanläggningen från Stockholmsvägen. Utformning av bebyggelsen mot Stockholmsvägen behöver samordnas med bebyggelsen på kvarteret Flygspanaren för att skapa ett attraktivt, tryggt, genomtänkt och ändamålsenligt gaturum som binder samman Stadsprojekt Närheten och Stadsprojekt Flygfyren.

Kvarteret Flygspanaren

Kvarteret Flygspanaren har en viktig roll som länk mellan stadsprojekt Närheten och kvarteret Flygfyren. Bebyggelsen här bör vara en blandning mellan bostäder och urbana verksamheter. Viktigt är mötet med Stockholmsvägen där levande bottenvåningar ska eftersträvas. Det är även viktigt att bevara och tillgängliggöra Galgbacken när kvarteret utvecklas.

Vattenvård, dagvatten- och översvämningshantering

Idag är området nästan fullständigt hårdgjort vilket ger upphov till mycket näringsämnen och föroreningar till dagvattnet samt mycket stora flöden vid större regn. Här finns stora potentialer att förbättra förutsättningarna för att klara miljökvalitetsnormer för vatten i Norrtäljeviken och klimatanpassning av ny bebyggelse. Minskad andel hårdgjord yta här kommer också innebära minskade flöden ut från området, vilket leder till att det kan förbättra översvämningssituationen i omkringliggande bebyggelse.

I planprogram för området ska dagvatten- och skyfallshantering studeras i ett större perspektiv, vilket sedan ska detaljstuderas och anpassas till efterföljande detaljplaner så att en helhetslösning för området skapas.

Grönstruktur

Här finns stora potentialer att öka mängden grönska, och sammanbinda området med närliggande grönområden på ett bättre sätt. Området är utpekat i ekosystemtjänstanalysen som ett område där det råder stor brist. För att maximera nyttan av tillkommande grönska bör mångfunktionalitet eftersträvas.

Området har idag en god uppskattad tillgänglighet till allmänt tillgängliga gröna friytor med sportfältet i öst, skogsparken i söder och kyrkogården i väst. Det värdefulla naturområdet Nordrona ligger även inom promenadavstånd. Det kommer ändå behöva tillkomma grönytor i och med det ökade behovet från tillkommande bebyggelse. Grönstrukturen kan bidra med att binda samman grönområden i direkt angränsning till området.

Hälsosam livsmiljö

Eventuell förekomst av förorenad mark behöver utredas på en övergripande nivå i planprogram och sedan i detalj vid planläggning. Geotekniska undersökningar kommer behövas. Även luftkvaliteten kommer behöva beaktas.

Risker från energiproduktionsanläggning till väster behöver studeras för att möjliggöra lämplig anpassning av tillkommande bebyggelse. Idag saknas ett tydligt säkerhetsavstånd. Likaså behövs riskutredningar för drivmedelstationerna utföras om de ska finnas kvar i området. Drivmedelsstationerna ger även upphov för farligt gods på Stockholmsvägen. Utgångspunkt för projektet bör vara att utreda behovet av drivmedelsstationerna samt vilka alternativa platser som de kan omlokaliseras till. I det fall drivmedelsstationerna blir kvar när området omvandlas behöver riskerna kopplat till farligt gods utredas och anpassning av användning, lokalisering, placering och utformning av bebyggelse vidtas.

Geoteknisk bedömning

Inom arbetet med denna fördjupning av översiktsplanen har ett PM med geotekniska bedömningar för utvecklingsområdena tagits fram. De geotekniska riskerna bedöms utifrån utpekade aktsamhetsområden enligt SGU, SGI eller MSB, förekomsten av finkorniga jordarter, tidigare geotekniska utredningar, områdets brantaste lutning där undergrunden består av finkornig jord respektive friktionsjord och förekomsten av vattendrag i området. Fullständig beskrivning av underlag, metod och analys finns i PM Geoteknik (Civilscon, 2023).

För utvecklingsområdet Stadsprojekt Flygfyren ska geoteknisk utredning utföras i efterföljande planläggning. I PM Geoteknik bedöms inga geotekniska risker föreligga för utvecklingsområdet. Detta då området är plant, den dominerade jordarten är fyllning på lermorän och det saknas vattendrag i området. Behovet av vidare geotekniska utredningar i detaljplan bedöms därmed utgå enligt framtaget PM, men denna fördjupning tar ställning till att geoteknisk utredning ändå ska tas fram.

Bostadsförsörjning

För att följa denna fördjupning av översiktsplanens riktlinjer för bostadsförsörjning ska nya stadsdelar i sig bestå av ett blandat bostadsutbud samt bidra till att utbudet i staden som helhet utvecklas mot ett mer varierat utbud som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning. För att stadsprojekt Flygfyren ska stärka blandningen i denna del av staden behöver tillkommande bostäder bestå av en högre blandning av upplåtelseformer än beståndet. Kommunen har en begränsad möjlighet att reglera upplåtelseformer vilket innebär att mål för fördelning av upplåtelseformer behöver förankras med övriga aktörer i projektet.

Beståndet i närområdet till utvecklingsområdet består till majoriteten av bostadsrätter. Bostadsrätter utgör även en majoritet av bostäderna sett till hela staden. Tillkommande bostäders sammansättning av upplåtelseformer bör bidra till att skapa ett blandat bestånd på stadsdels- och stadsnivå.

Sett till lägenhetsstorlekarna så utgör lägenheterna i de angränsande områdena en i genomsnitt mindre bostadsstorlek än staden i stort på grund av en relativt hög grad ettor och låg grad treor, fyror och femmor. Genomsnittslägenhet i området är omkring 0,18 rum mindre än den genomsnittliga lägenheten i staden. För att främja en stad med ett mer varierat utbud av bostadsstorlekar som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning behöver tillkommande bostäder i detta projekt bidra till att skapa ett bestånd i staden med en i genomsnitt större lägenhetsstorlek.

Då de angränsande områdenas bestånd har mindre lägenhetsstorlekar än staden är det även lämpligt att eftersträva att tillkommande bostäder resulterar i ett bestånd för området och angränsade områden som i genomsnitt är större en genomsnittet för hela staden. För att åstadkomma detta behöver uppskattningsvis utvecklingsområdets lägenheter i genomsnitt vara omkring tre rum och kök. Som exempel kan lägenhetsstorlekarna fördelas med 10% ettor, 25% tvåor, 30% treor, 25% fyror och 10% femmor för att resultera i ett genomsnitt på tre rum.

Om ovannämnda mått för upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar följs kommer uppskattningsvis omkring 22% av inflyttare i utvecklingsområdet vara mellan 0–17 år, 36% mellan 18–34 år, 29% mellan 35–64 år och 13% 65+ år. Denna demografi är markant yngre och mer balanserad än staden i stort. Uppskattningen är baserad på tendenser observerade i inflyttningsstatisk för staden mellan åren 2015–2019.