Visa kartan i helskärm

Nuläge

Norrtälje bussterminal, eller busstorget, är idag en viktig knutpunkt och destination för kollektivtrafiken i Norrtälje kommun. Busstorget är också den plats i staden som pekades ut i störst behov av förbättringsåtgärder enligt webbenkät utförd inom arbete med denna fördjupning av översiktsplanen. Området behöver bli tryggare är det många som tycker, speciellt unga i åldrarna 10–19 år.

I området finns förutom bussterminal också en större parkering, mindre parkyta, kontor och service. De hårdgjorda ytorna för busstrafiken och parkeringen är stora och grönytorna små.

Själva bussterminalen angränsar till riksintresset för kulturmiljövård i söder och stora delar av det område som föreslås utvecklas finns inom riksintresseområdet. Mellan utvecklingsområdet och Norrtäljeån finns kvarteret Faktoriet där byggnaden för det gamla gevärsfaktoriet hittas. Byggnaden beskrivs som uttryck för riksintresset och bedöms vara omistlig och synnerligen märklig genom sitt kulturhistoriska värde. Zetterstenska parken finns även belägen mellan utvecklingsområdet och ån.

Utvecklingsområdet ligger inom stadskärnan men har idag en karaktär som inte samlever med stadskärnan. Området har flera otydliga kopplingar till omkringliggande områden vilket har skapat en plats som många undviker. De stora ytorna för busstrafik och markparkering skapar hårdgjorda, odefinierade platser som saknar stadskvaliteter. Närheten till stadskärnans kvaliteter, funktionen som knutpunkt för kollektivtrafik och lokaliseringen i gränsen mellan stadsdelar förser området med stor potential för förbättring.

Bild: Karta över utvecklingsområde Busstorget

De omkringliggande områdena har en blandning av bostadstyper. Bostadsrätter utgör den största delen av bostäderna i angränsande områden, cirka 62%. Hyresrätter utgör 32% och äganderätter står för 6% av beståndet. Nästan alla äganderätter är småhus som finns just norr, nordväst och nordöst om busstorget, resterande bostäder finns i flerbostadshus. 

Befintliga upplåtelseformer i busstorgets omgivning
Bostadsrätter	Hyresrätter	Äganderätter
62%	32%	6%

Den genomsnittliga lägenheten i omkringliggande områden är 2,79 rum stort. Tre rum och kök är den vanligaste storleken och står för 40% av utbudet, sedan kommer två rum och kök med 31%, fyra eller fler rum och kök med 22% och ett rum och kök står för 8%.

Befintliga bostadsstorlekar i busstorgets omgivning
1 rum och kök (rok)	2rok	3rok	4+ rok	Genomsnitt
8%	31%	40%	18%	2,79 rok

Utveckling och vägledning

Framtidsbild

Busstorget utvecklas till kittet som sammanväver staden Norrtälje. För att förverkliga detta ska området omvandlas till en mångfunktionell stadsdel med en modern bussterminal.

För att skapa en stadsdel som är trygg ska en högre grad av funktionsblandning prägla området. När flera funktioner blandas skapas ett mer kontinuerligt liv både i det offentliga och inomhus vilket innebär att stadens platser blir säkrare och tryggare. Genom att utforma områdets gator, parker och torg med en högre grad av tydlighet för vart man som gående och cyklist kan röra sig ökar tryggheten också.

Bild: Idéskiss för omvandling av Busstorget. Tidig illustration som visar på en möjlig utveckling av området, fortsatt planering ska studera området vidare, vilket kommer innebära avsteg från denna tidiga illustration.

Vägledning för Busstorget

• Planera för en blandning av bostäder, kontor, centrumverksamhet och bussterminal där grönområden utvecklas och kulturmiljön stärks
• Projektet är ett utvecklingsområde på sikt som kan förverkligas när kapaciteten i spillvattennätet och övriga förutsättningar så tillåter. För att möjliggöra stadens fortsatta utveckling investeras i en större kapacitet för Lindholmens avloppsreningsverk men på sikt behövs ytterligare kapacitet för att möjliggöra stadens utveckling. Bedömningsvis kommer detta utvecklingsområde vara aktuellt först när spillvattenreningskapaciteten har utökats utöver 50 000 personekvivalenter
• Planläggning av området ska föregås av planprogram som anger utgångspunkter och mål för efterföljande planläggning. Erforderliga utredningar utförs i planprogram och detaljplaner för att säkerställa nödvändigt underlag för planläggning och en god bebyggd miljö
• Ta fram fördjupade analyser av områdets kulturmiljö i varje skede av områdets planering och genomförande
• Planera och utforma en modern bussterminal som samspelar med omkringliggande områden och strukturer väl, beakta omgivningspåverkan och säkerställ en hälsosam och god bebyggd miljö
• Verka för Trafikförvaltningens medfinansiering av planering och genomförande av den nya bussterminalen
• Öka andelen park- och grönytor i området
• Stärk kopplingar till omkringliggande områden

Kulturmiljö

När området utvecklas ska dess kulturhistoriska värden värnas och användas som resurs för att utveckla platsens identitet. Den byggda miljön på kvarteren Dammen, Trud, Mode och Tor ger en samlad bild av områdets utveckling från 1700-talet tills idag, när området utvecklas ska läsbarheten bevaras. Byggnaderna av särskilt värde för kulturmiljön ska bevaras och synliggöras, tillkommande bebyggelse i direkt anslutning till dessa ska inte ha dominerande uttryck eller skala. Genom anpassning till viktiga siktlinjer ska ny bebyggelse inte förstöra betydelsefulla visuella kopplingar i riksintresseområdet.

Ett bevarande av gaturummets karaktär längs Hantverkaregatan bidrar till att riksintresset tillgodoses. Särskilda riktlinjer har tagits fram för att specificera hur en utveckling av området kring busstorget kan ske samtidigt som riksintresset tillgodoses. Dessa riktlinjer har även arbetats in i beskrivningar av föreslagen utveckling, så som skrivningar om tydliga anpassningar i skala och användning.

Kulturmiljöanalys framtagen inom arbeten med denna fördjupning av översiktsplanen bör vara vägledande för fortsatt planering men fördjupade analyser kommer behövas. Ytterligare vägledning för hantering av kulturmiljö finns i avsnitt Allmänna intressen – Kulturmiljö och landskapsbild.

Bild: Kvarter och fastigheter vid busstorget.

Riksintresset för kulturmiljövård

I avsnitt Allmänna intressen – Kulturmiljö och landskapsbild anges riktlinjer för att tillgodose riksintresset för kulturmiljövård Norrtälje (AB 84) som vägleder alla plan- och byggärenden inom och intill riksintresseområdet, såsom utvecklingen av utvecklingsområdet Busstorget. Till dessa ska även platsspecifika riktlinjer för Busstorget följas för att tillgodose riksintresset, vilka anges här:

• Områdets kulturvärden ska hanteras med hänsyn. Detta gäller särskilt för de företeelser som är del av uttryck för riksintresset. I kommande planarbeten inom utvecklingsområdet ska framtida exploatering alltid prövas mot riksintresset.
• Vid förändring och exploatering av busstorget ska även kumulativa effekter på riksintresset tas i beaktande. Förändringar av busstorget bör därför ske i linje med riksintressets värden. Kumulativa effekter kan uppstå när en genomförd ändring används som argument för att tillåta liknande andra ändringar. Till exempel kan ny hög bebyggelse inom riksintresset öppna upp för att fler höga byggnader uppförs på andra platser i riksintresset, enligt likabehandlingsprincipen.
• Den historiska användningen av området ska förbli läsbar. Såväl industri, samhällsservice som bostadsbebyggelse utgör del av riksintressets uttryck och kan ses som ett resultat av den utveckling som ägt rum från kvartersindelningen på 1700-talet till senare tiders planideal.
• Längs Hantverkaregatan är gaturummet idag småskaligt och delvis slutet av industri- och bostadsbebyggelse som är förlagd nära gatulinjen. Vid Zetterstenska parken, Kronohäktet och Missionskyrkan präglar grönskan gaturummet och bebyggelsen har en mer institutionsliknande karaktär. Vid Danskes gränd framgår kvartersstadens gräns tydligt. Dessa karaktärsdrag är väsentliga för förståelsen för stadens utveckling och utgör del av riksintressets uttryck, varför de också ska värnas, synliggöras och implementeras i framtida planarbete.
• Det slutna gaturummet mellan gevärsfaktoriet och Mode 1 bidrar till områdets karaktär av tidigare industriområde, vilket förtydligar byggnadernas historiska användning. Hantverkaregatans övergripande karaktär är en del av uttrycket för riksintresset och ska värnas.
• Vid exploatering av Busstorget, som angränsar till riksintresseområdet, ska kulturmiljön behandlas med hänsyn vad gäller volym och utformning i syfte att undvika påtaglig skada på riksintresset eller försämra dess läsbarhet, varför ny bebyggelse bör inordna sig eller underordna sig befintlig i skala.
• Riksintresseområdets gräns sammanfaller med Norrtälje stads historiska yttre gräns och löper genom utvecklingsområdet. Idag är gränsen tydligt avläsbar tack vare kontrasten mellan den gamla stadsplanens bebyggelsemönster och nyare anslutande stadsplaner med större och luftigare struktur. Gränsen behöver vara fortsatt läsbar i stadsrummet och från de runtom staden belägna höjderna. Det nuvarande Busstorget bebyggs på ett sådant sätt att den gamla stadsplanen och stadsutbredningen fortsatt är läsbar.
• Inom utvecklingsområdet finns bebyggelse som innehar höga kulturhistoriska värden, varav flertalet även utgör del av riksintressets uttryck. Hantverkaregatan med dess övergripande karaktär visar särskilt väl på Norrtäljes utveckling från 1700-talet till det tidiga 1900-talet och är uttryck för riksintresset. Rivning av befintlig bebyggelse uppförd före 1930 bör därför undvikas. Gaturummets historiska karaktär behöver beaktas.

Bussterminal

Det har sedan tidigare pågått ett arbete mellan kommunen och Trafikförvaltningen att studera placering och utformning av en ny modern bussterminal som ersätter den befintliga. Den nya bussterminalen placeras västerut och innebär att Baldersgatan kan få en förändrad dragning genom utvecklingsområdet. För att bygga en ny modern bussterminal som tillgodoser det framtida behovet från en ökad befolkning i staden och kommunen behöver terminalen med största sannolikhet göra intrång på bebyggelse intill riksintresseområdet.

Kvarteren Mode och Trud är del av gaturummet kring Hantverkaregatan. Gaturummets karaktär längs Hantverkaregatan, Zetterstenska parken och byggnader som Gevärsfaktoriet, Missionskyrkan samt kronohäktet är del av uttryck för riksintresset. Att riva bebyggelsen på kvarteret Mode och Trud för att göra plats åt ytor för bussterminalen är en sådan förändring som innebär risk för påtaglig skada på riksintresset och kan därför inte ske.

Den nya bussterminalen behöver planeras och utformas på ett sätt som samspelar med sin omgivning och inte medför en betydande negativ påverkan på intilliggande områden.

Ny bebyggelse

På området för den befintliga bussterminalen ska tillkomma en blandad bebyggelse av kontor, handel, centrumverksamheter och bostäder. Området är mycket väl lämpad för arbetsplats- och besöksintensiva verksamheter med hänsyn till närheten till bussterminalen och stadskärnans övriga målpunkter. Den befintliga bebyggelsen söder om bussterminalen har en karaktär av institutioner, verksamheter och industrier vilket ska tas tillvara på vid områdets utveckling. Just karaktären av institutioner och närheten till bussterminal och stadskärnan skapar en plats väl lämpad för ett kommunhus. Det befintliga kommunhuset på Estunavägen är ämne för omlokalisering i och med utvecklingen av Övre Bryggårdsgärdet och att flytta hela eller delar av kommunhuset till busstorget möjliggör fortsatt omvandling av Övre Bryggårdsgärdet. Eventuell kommunhusbebyggelse behöver samspela med inriktningen för området som en levande och mångfunktionell stadsdel.

Industriella karaktärsdrag såsom sågtaken på byggnaden på fastighet Mode 1 kan förekomma i ny bebyggelse i syfte att stärka läsbarheten av stadens och områdets industriella historia.

Då ny bebyggelse bör inordnas eller underordnas den befintliga i skala för att värna den känsliga kulturmiljön är möjligheterna för en högre exploateringsgrad begränsade. Uppskattningsvis kan 200 – 400 bostäder tillkomma i området givet att andelen kontor och service ligger runt 10 – 15% av total byggnadsarea. Vid etablering av en eller flera större arbetsplatser blir antalet bostäder färre. För att lösa parkering för både bostäder, centrumbesökare och arbetsplatser bör parkering förläggas under marken och integreras i bebyggelsen genom multifunktionella mobilitetshus. Dagens markparkering är en ineffektiv användning av en värdefull central plats i staden och bidrar till att skapa ett otryggt område.

Den nya bebyggelsen bör även planeras för att erbjuda fritids- och kulturaktiviteter som kommer att bidra till att skapa en levande stadsdel. Lokaler för dessa ändamål bör möjliggöra för en mångfald av aktiviteter som kan användas under stora delar av dygnet och året.

Grönstruktur

För att höja upplevelserikedomen och stärka kulturmiljön ska andelen park- och grönytor öka. Busstorget med omnejd är idag ett av de område där det råder störst brist på park- och grönområden. Mer grönska i området kommer bidra positivt till tillhandahållande av ekosystemtjänster, mångfunktionella grönytor ska eftersträvas. Förbättrade spridningssamband och kopplingar till stadens befintliga grönstruktur ska beaktas vid fortsatt planering. Genom att utveckla den mindre parkytan som finns centralt i området återtar grönskan en del av den trädgården som tidigare omgärdat byggnaderna på kvarteret Tor. Detta stärker det kulturhistoriska värdet och ser till att fler har tillgång till tillräckliga park- och grönytor.

För att tillgodose riktlinjen att minst 15% av markytan inom nya eller omvandlade stadsdelar ska vara offentlig friyta, 10% ska vara offentlig grönyta och 5% ska vara parkyta behöver vissa mått följas i efterföljande planering. Hela utvecklingsområdet är omkring 5,3 hektar stort. Hela området har under 15% offentlig friyta inom 500 meter, ungefär hälften av området har under 5%. Tillkommande offentliga friytor från stadsutvecklingsprojektet Övre Bryggårdsgärdet kommer förbättra tillgången men endast med någon enstaka procent. Minst 0,8 hektar av den totala markytan i utvecklingsområdet ska utgöras av offentlig friyta, av denna ska minst 0,53 hektar vara offentlig grön friyta och av denna ska minst 0,26 hektar vara parkyta.

Trafikstruktur

När området utvecklas ska kopplingar till omkringliggande områden stärkas. Genom att förlänga Billborsgatan med ett torgstråk ner mot nya bussterminalen skapas en gångvänlig huvudartär genom området. Längs denna huvudartär bör planeras för aktiva bottenvåningar som inrymmer urbana besöksintensiva verksamheter. Lämpligt är att en stor andel av fasaden av dessa bottenvåningar utgörs av skyltfönster för att möjliggöra en visuell kontakt mellan människor i byggnaderna och på gatan. Att förtäta längs Danskes gränd bidrar till att skapa ett definierat stadsrum och en mer kontinuerlig bebyggelse i stadskärnan.

Gatorna som omringar utvecklingsområdet behöver en ny gestaltning som möjliggör resor för gående och cyklister till, från och genom området. Dessa är Danskes gränd, Hantverkaregatan, Bangårdsgatan, Baldersgatan och Estunavägen. Kopplingen mellan Hantverkaregatan och Estunavägen behöver ses över för att skapa en mer direkt väg, Estunavägen-Hantverkaregatan har potential att skapa en mycket gen väg till stadskärnan för gående och cyklister i stadens nordvästra delar. Kopplingen från Baldersgatan till området och vidare mot stadskärnan är idag mycket otydlig och därmed osäker, här ska ökad tydlighet i gatuutformningen skapa en attraktiv och säker väg till den nya bussterminalen och stadskärnan.

Gång- och cykelvägnätet inom stadsdelen ska vara sammanhängande och säkert samt anknyta till busshållplatser och stadens övriga gång- och cykelvägnät. Vägutformning inom stadsdelen ska prioritera gående, cyklister och ett lugnt trafiktempo för att stimulera användningen av gång och cykel.

Samhällsnytta

De begränsade möjligheterna till en högre exploateringsgrad, som följd av nödvändig hänsyn till områdets värdefulla kulturmiljö, innebär att projektet bör beakta ett bredare samhällsekonomiskt perspektiv före vinst inom det enskilda projektet. Utvecklingsområde Busstorget ska ses som en långsiktig investering där kommunen satsar på att åtgärda en av de mest otrygga platserna i kommunen och möjliggör för mer kapacitetsstark kollektivtrafikförsörjning vilket kommer gynna både individen och kommunen i helhet. Detta innebär inte att projektet inte ska sträva mot en god ekonomisk hushållning. För att främja projektets ekonomiska förutsättningar är det lämpligt att använda området för omlokalisering av funktioner på andra platser i staden vilket frigör mark på platser där exploateringsgraden kan tillåtas vara högre. Här är omlokalisering av det befintliga kommunhuset ett gott exempel. Kommunen behöver också samarbeta med Trafikförvaltningen vid planering och genomförande av den nya bussterminalen. Kommunen ska verka för att Trafikförvaltningen medfinansierar planering och genomförande av den nya bussterminalen.

Då utvecklingen av detta område innebär omhändertagande av det område i kommunen som är mest otryggt, binder samman övriga delar av staden, är det mest centrala utvecklingsområdet och innebär tillskapandet av ny bussterminal bör projektet prioriteras över andra utvecklingsområden som introduceras i denna fördjupning av översiktsplanen.

Strandskydd

Vid framtida planläggning inom 100 meter från Norrtäljeåns strandlinje kommer strandskyddet träda i kraft om det inte upphävs i och med planläggningen. Upphävande av strandskyddet kan endast ske om särskilda skäl redovisade i 7 kap. 18 c § miljöbalken föreligger. Planläggning inom 100 meter från Norrtäljeåns strandlinje inom utvecklingsområdet innebär en utveckling utav Norrtälje stadskärna. Stadskärnan är stadens centrum och Norrtälje busstation, som ligger i stadskärnan, är kommunens främsta kollektivtrafiksnod med regionala kopplingar till både Stockholm och Uppsala såväl som till övriga delar av kommunen och grannkommuner. Sådan planläggning är således en centrum- och kollektivtrafiknära tätortsutveckling som tillgodoser ett angeläget allmänt intresse vilket medför att det kan finnas särskilda skäl till att upphäva strandskyddet.

Då de centrum- och kollektivtrafiknära lägena som har störst närhet till stadskärnan och kollektivtrafiken ska prioriteras vid bebyggelseutveckling är utveckling av stadskärnan ett mer angeläget intresse än att utveckling utanför. Utvecklingsområdet Busstorget innebär tätortsutveckling i det främsta kollektivtrafikläget i staden och kommunen samt innebär en tätortsutveckling inom stadskärnan. Detta medför att det angelägna intresse som tillgodoses genom utveckling inom utvecklingsområde inte kan tillgodoses på ett jämförbart sätt med utveckling utanför utvecklingsområdet.

Busstorget som ett prioriterat utvecklingsområde är styrkt utav att det i gällande regionplan, RUFS 2050, pekas ut som ett strategiskt stadsutvecklingsläge. Det centrala området i Norrtälje stad är det enda strategiska stadsutvecklingsläget i Norrtälje kommun enligt RUFS 2050.

Andra särskilda skäl till upphävande av strandskyddet vid planläggning i utvecklingsområdet är att många platser redan är ianspråktagna på ett som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften samt att vissa områden är väl avskilda från området närmast strandlinjen genom väg, bebyggelse eller annan exploatering. Även andra särskilda skäl kan föreligga på vissa platser.

Tillgång till årummet ska alltid värnas vid utveckling och utgångspunkten vid planering, genomförande och förvaltning är att stärka denna tillgång.

Geoteknisk bedömning

Inom arbetet med denna fördjupning av översiktsplanen har ett PM med geotekniska bedömningar för utvecklingsområdena tagits fram. De geotekniska riskerna bedöms utifrån utpekade aktsamhetsområden enligt SGU, SGI eller MSB, förekomsten av finkorniga jordarter, tidigare geotekniska utredningar, områdets brantaste lutning där undergrunden består av finkornig jord respektive friktionsjord och förekomsten av vattendrag i området. Fullständig beskrivning av underlag, metod och analys finns i PM Geoteknik (Civilscon, 2023).

För utvecklingsområdet Busstorget ska geoteknisk utredning utföras i efterföljande planläggning. I PM Geoteknik bedöms inga geotekniska risker föreligga för utvecklingsområdet förutsatt att vägarna Estunavägen eller Stockholmsvägen inte ändras. Detta då området är plant och den dominerande jordarten är morän förutom området mellan Norrtäljeån, Stockholmsvägen och Estunavägen som är brant och består av glacial lera. Behovet av vidare geotekniska utredningar i detaljplan bedöms därmed utgå enligt framtaget PM, men denna fördjupning tar ställning till att geoteknisk utredning ändå ska tas fram. För området mellan Norrtäljeån, Stockholmsvägen och Estunavägen ska släntstabilitet utredas.

Bostadsförsörjning

För att följa denna fördjupning av översiktsplanens riktlinjer för bostadsförsörjning ska nya stadsdelar i sig bestå av ett blandat bostadsutbud samt bidra till att utbudet i staden som helhet utvecklas mot ett mer varierat utbud som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning. För att detta utvecklingsområde ska höja blandningen i denna del av staden behöver tillkommande bostäder bestå av en högre blandning av upplåtelseformer än beståndet. Kommunen har en begränsad möjlighet att reglera upplåtelseformer vilket innebär att mål för fördelning av upplåtelseformer behöver förankras med övriga aktörer i projektet.

Beståndet i närområdet till utvecklingsområdet består till majoriteten av bostadsrätter. Bostadsrätter utgör även en majoritet av bostäderna sett till hela staden. Tillkommande bostäders sammansättning av upplåtelseformer bör bidra till att skapa ett blandat bestånd på stadsdels- och stadsnivå.

Sett till lägenhetsstorlekarna så utgör lägenheterna i de angränsande områdena en i genomsnitt större bostadsstorlek än staden i stort på grund av en relativt hög grad treor, fyror och femmor och låg grad ettor och tvåor. Genomsnittslägenhet i området är omkring 0,24 rum större än den genomsnittliga lägenheten i staden.

För att främja en stad med ett mer varierat utbud av bostadsstorlekar som resulterar i en stad som kännetecknas av en mer balanserad åldersfördelning behöver tillkommande bostäder i detta projekt bidra till att skapa ett bestånd i staden med en i genomsnitt större lägenhetsstorlek. Då de angränsande områdenas bestånd har större lägenhetsstorlekar än staden föreligger inget behov att skapa fler större lägenheter för att uppnå en variation i området men för att främja en stad med en mer balanserad åldersfördelning kan en större genomsnittlig storlek på lägenheterna ändå vara önskvärt. Samtidigt kan fler lägenheter i storleken ett rum och kök tillkomma då detta skulle bidra till en bättre balans i det större omkringliggande området samt att ettor är en lägenhetsstorlek som attraherar många unga vuxna.

För att åstadkomma ett bestånd som i genomsnitt har en relativt stor lägenhetsstorlek (tre rum och kök) och skapar många ettor kan lägenhetsstorlekarna fördelas med 30% ettor, 7% tvåor, 10% treor, 38% fyror och 15% femmor.

Om ovannämnda mått för upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar följs kommer uppskattningsvis omkring 24% av inflyttare i utvecklingsområdet vara mellan 0–17 år, 36% mellan 18–34 år, 29% mellan 35–64 år och 11% 65+ år. Denna demografi är markant yngre och mer balanserad än staden i stort. Uppskattningen är baserad på tendenser observerade i inflyttningsstatisk för staden mellan åren 2015–2019.

Exempel på lägenhetsfördelning som tilgodoser denna fördjupning av översiktsplanens riktlinjer för bostadsförsörjning
1 rum och kök	2 rok	3 rok	4 rok	5 rok
30%	7%	10%	38%	15%

Uppskattad åldersfördelning vid genomförande enligt mått
0 - 17 år	18 - 34 år	35 - 64 år	65+ år
24%	36%	29%	11%